Quando in giardino spunta un palazzo

Stefano: “Il nostro palazzo ha un giardino su cui il proprietario ha deciso di costruire una seconda palazzina. Perderemo il parco giochi e la luce nell’appartamento. Abbiamo diritto a qualche tipo di rimborso?”

Caro Stefano,

la Legge prevede che se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità dei locali ceduti in locazione all’uso cui sono destinati, l’inquilino può pretendere una riduzione del canone.

Questo diritto esiste indipendentemente dal fatto che il difetto sia stato causato dal proprietario dello stabile, da terzi o da cause fortuite, come ad esempio da un evento naturale.

Perché si possa pretendere una riduzione del canone, è però necessario che il difetto riguardi una caratteristica dell’appartamento prevista nel contratto, oppure una qualità che, anche se non espressamente scritta nel contratto, l’inquilino poteva ragionevolmente aspettarsi.

Nel tuo caso, mi pare di capire che la possibilità di sfruttare il giardino adiacente al palazzo non fosse prevista dal contratto, ma sia stata comunque decisiva per la scelta del vostro appartamento. Per sapere se potrai ottenere una riduzione del canone dobbiamo quindi scoprire se questo basti a qualificare la perdita del giardino del tuo palazzo come difetto dell’appartamento.

Purtroppo, la strada che vuoi percorrere sarà più ripida di quanto pensi.

Secondo la nozione di difetto sviluppata dal Tribunale Federale, l’inquilino non può infatti prevalersi di difetti che avrebbe potuto prevedere al momento della firma del contratto, a meno che la loro assenza non fosse stata espressamente promessa nel contratto.

Chi come te abita in uno stabile d’appartamenti in un quartiere residenziale deve di principio prevedere che in futuro anche nelle immediate vicinanze potrebbero essere costruiti nuovi palazzi, togliendo luce e spazi verdi al proprio.

Se questo succede, secondo il Tribunale Federale di principio non può quindi essere chiesta alcuna riduzione della pigione. Se dovessi decidere di lasciare anzitempo l’appartamento perché tu e la tua famiglia non vi trovate più bene, non avrai quindi altra scelta che di cercare un inquilino disposto a subentrare nel tuo contratto.

Avv. Andrea Lenzin