La bolla del mattone

Corsa al mattone, forti incrementi degli acquisti immobiliari, tendenze speculative e a un dato momento… una netta caduta dei prezzi. Lo spettro di una “bolla immobiliare”, con tutti i rischi che ne deriverebbero per l'insieme dell'economia, viene puntualmente evocato ogniqualvolta si riscontrano segnali di “surriscaldamento” del mercato. Ma quanto è diffuso, attualmente, questo rischio in Svizzera? Dove sta andando il nostro mercato immobiliare?

Il punto è che della tanto discussa “bolla” non è facile dare una definizione univoca. L’impressione, anzi, è che questa nozione venga spesso utilizzata con accezioni differenti, a seconda degli analisti e degli ambienti interessati. C’è chi ne parla, quando si assiste ad un rialzo esponenziale dei prezzi immobiliari. Oppure quando su questo mercato si registra uno sviluppo molto forte in relazione ad un dato equilibrio.
“Ma il problema alla base sta nel sapere quale sia l’equilibrio corretto. E questo lo si sa sempre… dopo una crisi. La difficoltà è saperlo in anticipo”, osserva
Donato Scognamiglio, docente presso l’Università di Berna e direttore di un centro studi in ambito immobiliare che ha sede a Zurigo.

Scognamiglio è uno specialista delle dinamiche del mercato immobiliare che, già da qualche tempo, espone previsioni di una forte correzione al ribasso sul medio termine per i valori degli immobili. Vista la carenza - per ora - di opzioni alternative credibili per gli investimenti, “
tutti cercano il mattone, perché è ancora l’investimento che dà un rendimento”. Ma sullo sfondo di questa tendenza c’è ormai anche una soglia d’indebitamento destinata a far riflettere: infatti il volume complessivo delle ipoteche si aggira intorno a
1’000 miliardi di franchi, a fronte dei circa
650 miliardi che corrispondono al PIL della Svizzera. Come a dire, più di 100’000 franchi di debiti a testa…

“
Se si considera solo questa relazione, fa in effetti un po’ paura…Ma per fortuna abbiamo asset (ossia gli immobili,
ndr)
che valgono molto, perfino di più dell’indebitamento legato alle ipoteche”, precisa l’esperto. Intanto però dal mercato giungono segnali da non sottovalutare. “
Si è costruito troppo, nel senso che abbiamo 70’000 appartamenti in costruzione”. Inoltre, sull’onda della crescita degli acquisti su Internet - e delle ripercussioni per il commercio al dettaglio tradizionale - “
abbiamo superfici sfitte che aumentano nell’immobiliare commerciale”.

Eppure, come si è detto, il mattone attira. Dove risiedono allora, più specificamente, le insidie di una possibile “bolla immobiliare”? Per le residenze di lusso, per le case residenziali e in ambito commerciale, “
abbiamo una correzione che è già abbastanza forte”. Ma c’è un rischio, aggiunge Scognamiglio, anche per quei privati che hanno comperato più proprietà per piani e le affittano, dimenticando però che il valore di questi immobili può nel tempo subire una diminuzione. "
Dimenticano che in 10 anni una proprietà per piani, se non aumenta di valore il terreno, non vale di più". Con la prospettiva, insomma, di dover constatare in futuro perdite al posto degli ambiti guadagni.

La tendenza, in pratica, è quella di focalizzarsi solo sui rendimenti attuali, senza considerare il rischio di un
cambiamento di valore dell’investimento nel tempo. “
Tanti si ‘lanciano’ nel mattone e dimenticano che il mattone è immobile, che il mercato non è liquido, che se sono in tanti a vendere, i prezzi scenderanno”, sottolinea l’esperto. “
L’immobiliare è attrattivo perché i cash-flow sono stabili. Ma negli anni Novanta, come si è visto, abbiamo perso un terzo dei valori. C’è allora un rischio che viene sottostimato”. E tale rischio, nel caso di una forte flessione dei prezzi immobiliari, risiede in quegli
ammortamenti aggiuntivi che le banche chiederebbero anche a coloro che hanno concordato ipoteche a tasso fisso: un onere improvviso, che per tanti proprietari risulterebbe insostenibile.

Va poi considerato l’impatto legato a nuove disposizioni che possono senz’altro incidere sulla propensione a investire in campo immobiliare. “
Ci sono nuove regole per ammortizzare i mutui, per dare il valore ad una casa, per il valore minimo che si deve prendere per l’ipoteca… Inoltre, non è più possibile prendere tutti i soldi dalla propria cassa pensione”, ricorda Scognamiglio, con un implicito riferimento alle prescrizioni sui
fondi propri, che sono in vigore già da alcuni anni per la costituzione delle ipoteche.

Una riduzione dell’immigrazione, con un conseguente calo della domanda rispetto a tutti gli immobili disponibili, rientra fra i fattori che potrebbero spianare la strada ad una secca contrazione dei valori. Ma all’orizzonte c’è ormai anche la possibilità di
variazioni del costo del denaro - rimasto finora a livelli assai ridotti - con tutto ciò che ne conseguirebbe per i tassi ipotecari. Dagli USA sono d’altronde già arrivati, negli ultimi mesi, primi segnali di un qualche cambiamento in materia di politica monetaria. E in Svizzera? “
Tutti dicono che i tassi non possono aumentare, perchè la BNS non può farlo, altrimenti il franco diverrebbe ancora più attrattivo…”, rileva Scognamiglio, ravvisando però un rischio proprio in tanta uniformità di giudizio. “
Io sono convinto che i tassi possano cambiare in modo molto più veloce di quanto pensiamo”, sostiene l’esperto. “
All’improvviso potranno salire. Nessuno ci crede, ma per me è un rischio”.

La persistenza di tassi bassi, in tutti questi anni, ha alimentato l'interesse per gli investimenti in immobili. Viste però le prospettive, in che misura il mattone continuerà a rivelarsi attrattivo rispetto ad
altre opzioni di investimento, come azioni, titoli, ecc? Attualmente “
il mattone è attrattivo solamente perché alternative non ci sono”, ci risponde Scognamiglio. Ma il punto, in sostanza, è che alternative valide sembrano tornare all’orizzonte. “
Se un giorno si potesse avere di nuovo un 2% su un investimento sicuro - con azioni che vanno bene - perché si dovrebbe investire al 3% lordo in un palazzo dove ho solo discussioni e liti con i locatari?”, argomenta l’esperto.

Quali misure si dovrebbero predisporre, per gestire gli effetti di una forte correzione dei valori immobiliari? È anzitutto essenziale, osserva Scognamiglio, che tutte le norme vengano applicate per evitare la concessione di crediti a clienti che presentano
rischi troppo elevati di insolvibilità. Ma l’esperto sottolinea anche la necessità di evitare l’introduzione di regole nuove nel momento sbagliato. “
Negli anni Novanta abbiamo avuto nuove leggi contro la speculazione. Ma arrivarono proprio nel momento in cui i prezzi stavano per scendere”, rammenta,
“ed esercitarono così un effetto negativo”.

Ma come si pone Donato Scognamiglio rispetto ad analisti che considerano un po' allarmistiche le sue previsioni? "Penso che il nostro dovere sia quello di mostrare i rischi. E io non concepisco il mio dovere nel senso di dire che tutto va bene. E si deve anche dire che ci sono certe analisi che sono anche legate a interessi" nella vendita immobiliare, aggiunge. Quanto ai rischi fin qui evocati,"spero che non si finisca contro un muro. Ma dobbiamo anche premunirci, se dovesse accadere, per non rimetterci la testa", conclude l'esperto.

Alex Ricordi

Per saperne di più: Sfitto in crescita