Il mercato immobiliare elvetico

Plusvalore
Giovedì 12 novembre 2015 - 12:20

Plusvalore 12.11.15

La situazione del mercato immobiliare elvetico è periodicamente oggetto di attenzione pubblica. Sarebbe interessante raccogliere le affermazioni di commentatori e colleghi che negli ultimi anni si sono susseguiti in dichiarazioni infiammatorie rispetto a presunte bolle del mercato immobiliare di questo o quel paese. La tentazione mediatica è forte. Se uno ci azzecca, diventa un eroe. Altrimenti, le previsioni sballate vengono presto dimenticate e perdonate.

I fatti sono i seguenti. A partire dall’anno 2000, l’indice dei prezzi del mercato immobiliare elvetico è cresciuto ad un tasso annuo del 3.1%. E’ una crescita che eccede il tasso di crescita del prodotto interno lordo, ma è anche una crescita moderata in termini di comparazione internazionale. In Gran Bretagna e in Svezia, la crescita annua durante lo stesso periodo è stata del 6.5%, in Francia di oltre il 5%. La crescita dei prezzi in Svizzera è in linea con il trend osservato in Italia, Spagna e negli Stati Uniti. Solo in Germania i prezzi degli immobili sono cresciuti ad un ritmo chiaramente inferiore. L’aumento dei prezzi è stato peraltro relativamente regolare, se si eccettua una modesta accelerazione a partire dal 2008. In contrasto, in molti dei paesi menzionati si sono date violente fluttuazioni nei prezzi degli immobili. La Spagna rappresenta il caso piu’ estremo di instabilità dei prezzi.

Consideriamo due misure standard della situazione nei mercati immobiliari. La prima è il rapporto tra il prezzo di vendita degli immobili ed il potere acquisitivo medio di ciascun paese. Piu’ alto è tale rapporto, piu’ si puo’ ritenere che gli immobili siano pericolosamente sopravvalutati. In tale misura, la Svizzera è nella coda del gruppo, insieme a Germania e Stati Uniti. I paesi con l’indice piu’ alto sono Gran Bretagna, Svezia e Francia, seguiti a distanza da Spagna ed Italia. In altre parole, se è vero che gli immobili sono piu’ cari in Svizzera che in Italia o in Francia, è anche vero che, quando i prezzi vengono misurati in rapporto al reddito medio dei residenti, l’Italia e la Francia hanno prezzi piu’ alti della Svizzera.

La seconda misura è il rapporto tra I prezzi di vendita e gli affitti. Un numero alto è il segnale di una potenziale bolla speculative, anche se l’interpretazione è complicata dal fatto che in alcuni paesi vige un regime di affitti controllati. Il dato rivela ancora una volta che la Svizzera non è in alcun modo eccezionale. Gran Bretagna, Svezia e Francia guidano la classifica, seguite da Spagna a Stati Uniti. La Svizzera sopravanza, e non di molto, solo l’Italia e la Germania tra i paesi sopra menzionati.

Questi dati vanno naturalmente letti con intelligenza e cautela. Dal 2009 ad oggi, l’economia svizzera ha avuto una prestazione economica forte. Tale prestazione, insieme ai tassi di interesse vicini allo zero ha spinto verso l’alto i prezzi immobiliari. Al momento, le previsioni di breve periodo sono meno rosee, a cause del franco forte e dell’indebolimento della crescita in Cina. Una temporanea riduzione del valore degli immobili svizzeri non puo’ pertanto sorprendere. Tuttavia un aggiustamento dei prezzi legato ai fondamentali economici non ha nulla a che vedere con le violente turbolenze osservate in paesi quali la Spagna o gli Stati Uniti negli anni passati. Insomma, il timore di una bolla speculativa prossima all’esplosione appare infondato. Poi si sa, sentimenti e spiriti animali possono dare torto alle previsioni scientifiche e dare ragione a chi legge il futuro nella sfera di cristallo. Succede, una volta su cento, ma succede…