Svolta demografica e mercato immobiliare

I prezzi degli immobili sono diminuiti in Germania, Francia e Austria, ma non in Svizzera, dove la spirale degli aumenti non sembra vedere fine.

La ragione risiede nella continua crescita della popolazione. L’Ufficio federale di statistica ha pubblicato delle previsioni, in base alle quali nei prossimi trent’anni la popolazione aumenterà ancora, da 9 a 10,5 milioni.

Chi in Svizzera oggi sceglie di investire nel mattone, insomma, a quanto pare non rischia di sbagliare.

Tra chi mette in discussione l’idea di un mercato immobiliare dorato c’è Hendrik Budliger, fondatore del centro di competenze Demografik, specializzato sugli effetti del crescente invecchiamento della popolazione e dell’immigrazione economica sul settore.

“Siamo di fronte a una bolla che non rispecchia la realtà. Perché parte dal presupposto che i prezzi continueranno a salire”, afferma Budliger, che prevede quindi una correzione.

La sua previsione si basa su due assunti. Il primo è che lo “scenario di riferimento”, ovvero la previsione della Confederazione, è esagerata, e ritiene più probabile lo scenario cosiddetto basso, secondo il quale la popolazione elvetica a partire dal 2043 andrebbe a diminuire.

Si basa sull’evoluzione all’interno dell’Unione europea per sostenere il suo argomento. In Paesi come Germania e Italia, già si fanno sentire la mancanza di forza lavoro e il calo della popolazione attiva. “Italia e Portogallo già adesso cercano di mantenere o far rientrare le persone nel mercato del lavoro con incentivi fiscali e altri provvedimenti”, sottolinea Budliger. Tendenza, questa, che sarebbe destinata a rafforzarsi.

Le previsioni demografiche delle Nazioni Unite tengono conto di questa concorrenza tra Paesi, spiega Budliger. “L’ONU presenta un modello di equilibrio. E il valore medio indicato per la Svizzera si colloca molto vicino allo scenario cosiddetto basso dell’Ufficio federale di statistica”.

In secondo luogo, lo specialista ritiene che i cambiamenti nella struttura demografica faranno sì che improvvisamente ci saranno più venditori che acquirenti. Anche nello scenario di riferimento della Confederazione, il numero delle persone con più di 65 anni sarebbe destinato a salire dal 20 al 25% entro il 2055.

“Vende immobili chi ha più di 60 anni”, argomenta Budliger. “Per questo, inevitabilmente ci sarà un costante aumento del numero di persone che vendono. Ed è anche la generazione con la percentuale più alta di case di proprietà”.

D’altro canto, la giovane generazione conta molti nuclei familiari piccoli. Nel 2024, il tasso di natalità in Svizzera è sceso a un nuovo minimo storico di 1,28. Per Budliger, di conseguenza “prima o poi ci saranno troppe case unifamiliari, e troppe poche famiglie interessate a quel genere di immobili”.

I primi segnali di un cambiamento del mercato sarebbero percepibili già oggi. E secondo l’esperto basilese, a partire dal 2030 questo sviluppo si farà più marcato. Perché molte persone che possiedono case di proprietà avrebbero oggi talmente tanti debiti, che non saranno in grado di rinnovare le ipoteche una volta giunte alla pensione.

 “Quando il mercato crollerà – e non ho dubbi che accadrà – potrà avvenire anche molto velocemente. In buona sostanza, significa allora che è meglio vendere oggi, che domani”, sostiene Budliger.

Le conseguenze saranno però molto diverse tra regioni. Secondo Budliger, i grandi centri saranno interessati per ultimi.

L’idea della resistenza alle crisi dei grandi centri è diffusa tra gli esperti. Di recente, è stata supportata dai dati di uno studio sul mercato immobiliare statunitense del sito specialistico Zillow.

Negli Stati Uniti, il crollo del mercato legato alla demografia viene chiamato “tsunami brizzolato”. Lo studio giunge tuttavia alla conclusione che il fenomeno non risolverà il problema dell’elevato costo degli immobili. Perché molte delle case che arriveranno sul mercato, si trovano in zone poco richieste.

Sarah Dickerson è ricercatrice all’Università della Carolina del Nord e si occupa degli aspetti sociali del mercato immobiliare. Conferma i risultati dello studio di Zillow: “Molte persone che appartengono alla generazione dei baby boomer abitano in piccoli centri o in zone rurali. Questo significa che le abitazioni che si libereranno, probabilmente non saranno quelli che meglio rispondono alle esigenze di persone attive professionalmente, che notoriamente tendono a preferire contesti urbani”.

In Svizzera, secondo UBS, le regioni che devono affrontare non solo l’invecchiamento della popolazione ma anche l’emigrazione rischiano di trovarsi di fronte a “uno scenario con un aumento degli sfitti e una tendenza al calo dei prezzi delle abitazioni”. Questo riguarderebbe in particolare le regioni montane dei Grigioni e di Berna, così come il Ticino.

Claudio Saputelli, che dirige il settore analisi immobiliare presso UBS, ritiene però che si tratterebbe di sviluppi limitati a solo alcune regioni. Uno “tsunami brizzolato”, insomma, in Svizzera non arriverebbe secondo lui a toccare l’Altopiano.

“Le persone pensionate non muoiono certo dall’oggi al domani”, sottolinea. E aggiunge dovranno essere rimpiazzate nel mercato del lavoro: “Un fatto che compensa ampiamente l’effetto della generazione baby boomer”. Saputelli conferma che la formula della casa unifamiliare già adesso non è più la prediletta ma, aggiunge, “meno ce ne saranno, e più costeranno”.

L’esperto dell’UBS ritiene che siano piuttosto fattori congiunturali a influenzare l’evoluzione dei prezzi, e sarebbero dunque questi a poter scatenare un cambio di rotta nel mercato immobiliare. Saputelli pensa in particolare a una recessione prolungata, soprattutto in combinazione con alti tassi di interesse.

Anche Ursina Kubli, che dirige il settore ricerca immobiliare per la Banca cantonale di Zurigo ZKB, non vede segnali di uno “tsunami brizzolato”. Perché “se più persone vanno in pensione, c’è sarà bisogno di forza lavoro che prenda il loro posto”.

Il problema attuale sarebbe piuttosto che non si costruisce abbastanza per tenere il passo con l’immigrazione, soprattutto nelle zone centrali del Paese: “Credo siamo ben lontani dall’avere un eccesso di immobili”.

L’esperta non vede segnali di un eccesso di case unifamiliari sul mercato: “Siamo un Paese ad alta concentrazione demografica, dove pertanto si tende a sostituire una casa unifamiliare con una con più appartamenti”. Dal punto di vista dei prezzi, secondo Kubli potrebbe esserci una leggera contrazione.

Robert Weinert, analista-capo della ditta di consulenza Wüest Partner, dice che le vendite da parte di baby boomer potrebbero esercitare una pressione sulla crescita dei prezzi tra qualche anno, ma non si aspetta che calino perché gli alloggi in Svizzera dovrebbero restare una risorsa limitata ancora per anni.

L’Ufficio federale di statistica prevede che, anche nello scenario più moderato, la popolazione svizzera continuerà a crescere fino al 2043, per poi diminuire lentamente. Fino a quel momento, quindi per quasi un ventennio, il fabbisogno di alloggi continuerà ad aumentare.

Hendrik Budliger ritiene che proprio questo periodo di tempo che dovrebbero tenere in considerazione i potenziali acquirenti. Perché si ha bisogno di una casa per una ventina d’anni circa. Se i prezzi dovessero poi crollare, l’attuale generazione, per la quale un’ipoteca di un milione di franchi o più è diventata la norma, rischia di trovarsi in una situazione finanziaria difficile. E non è la sola.

Con circa 1,3 miliardi di franchi, il volume ipotecario in Svizzera è oggi solo circa un terzo meno a quello della Germania, che è nove volte più grande. Secondo Budliger, dal punto di vista demografico questo fatto costituisce un enorme rischio.

Notiziario 16.00 del 15.05.2025