Trovare casa in Svizzera è sempre più difficile

Cercare casa in Svizzera è un’impresa. Chi l’ha provato negli ultimi anni lo sa bene: decine di candidature, code alle visite, prezzi che salgono. E i numeri confermano questa sensazione diffusa. Negli ultimi 5 anni gli alloggi liberi in affitto sono crollati di quasi il 40%: subito dopo il Covid ce n’erano sul mercato oltre 60’000, mentre nel 2025 erano solo più di 37’000. In pratica, come emerge dalle statistiche sulle abitazioni vuote della Confederazione, più di 23’000 appartamenti sono spariti dal mercato locativo. E non è che nel frattempo il bisogno di case si sia ridotto. Anzi, visto che la popolazione nello stesso periodo è aumentata di circa 250’000 abitanti.

Non si tratta di un’anomalia isolata, ma di una tendenza costante che tocca quasi tutti i cantoni. Una spirale che rende ogni ricerca più competitiva, più lunga, più costosa.

A soffrire di più sono proprio le città. Nel canton Zurigo gli appartamenti disponibili sono passati da 4’686 nel 2021 a 2’926 nel 2025 (quasi 1’800 in meno) con un calo del 38%. A Berna il calo supera le 2’800 unità (da 8’249 a 5’316). Anche Vaud (−1’899) e Ginevra (−412) seguono lo stesso andamento.

Ma anche i cantoni più piccoli vivono la stessa stretta. A Uri, Glarona e Appenzello Interno, ad esempio, sei alloggi su dieci disponibili nel 2021 oggi non lo sono più. Numeri che pesano, soprattutto in territori con poche alternative. A Uri il numero di alloggi vuoti da affittare è sceso addirittura del 69% (sono passati da 314 a 38).

Secondo il Wohnmonitor dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), la tensione sul mercato nel 2025 ha raggiunto i livelli del 2014, fino a oggi considerato l’anno peggiore degli ultimi vent’anni. A pagarne il prezzo più alto sono le famiglie con redditi bassi e medi, che faticano sempre di più a trovare alloggi alla loro portata. Le pigioni, nel giro di cinque anni, sono aumentate in media di circa il 10%.

Sul fronte degli affitti per chi intende cercare una nuova abitazione le cose si fanno sempre più difficili. L’alternativa (avendo i mezzi) potrebbe essere l’acquisto. Ma anche su quello della proprietà, la situazione non è molto diversa. Gli alloggi liberi in vendita in tutta la Svizzera sono aumentati leggermente: dai 10’590 del 2021 agli 11’261 del 2025 (+671). Ma dietro la media si nascondono realtà molto lontane tra loro.

In alcuni cantoni l’invenduto cresce. A Basilea Campagna, per esempio, gli oggetti vuoti sul mercato sono più che triplicati (da 72 a 225). Stesso discorso per Zugo, Friburgo e Turgovia, dove l’offerta si è fatta più abbondante.

Al contrario, nelle zone alpine o turistiche come il Vallese, i Grigioni, il Ticino, le proprietà libere diminuiscono. In alcuni cantoni la situazione è anche più difficile. Come a Glarona dove, nel giro di pochi anni, il numero delle proprietà vuote da acquistare è sceso del 68%. A Obvaldo il calo è stato del 46% e a Lucerna del 38%.

La forte domanda, i costi di costruzione e la scarsità di offerta nel giro di pochi anni hanno portato l’indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali a salire di oltre il 20. Tradotto in soldoni: per una casa che nel 2021 costava un milione di franchi già l’anno scorso bisognava spenderne almeno 1’200’000.

In questo panorama di scarsità c’è un’eccezione che salta all’occhio: il Giura. È l’unico cantone dove si possa dire che gli alloggi liberi in affitto aumentano. Sono passati da 768 a 978 (+210) portando il tasso di sfitto al 3%. Perché? Per una pressione demografica più contenuta e dinamiche economiche diverse rispetto ai poli urbani. La popolazione del Giura, tra il 2021 e il 2025, è cresciuta di soli 1’000 abitanti. Con un aumento dell’1,3% il cantone si è confermato tra quelli con il dinamismo demografico più basso della Svizzera (superato solo da Neuchâtel). Neello stesso periodo Vaud, Turgovia, Sciaffusa, Vallese, Argovia e Friburgo hanno avuto crescite superiori al 5%.

Anche il Ticino non sfugge alla tendenza nazionale. Gli alloggi liberi in affitto scendono da 5’941 a 3’980 in cinque anni (quasi 2’000 in meno) con una contrazione del 33% degli stessi, mentre quelli in vendita calano da 1’076 a 956.

Secondo gli esperti in materia della Confederazione, il Ticino è ancora relativamente meglio rifornito rispetto a Zurigo o alla Svizzera centrale avendo un tasso di sfitto dell’1,92%. Ma anche qui la morsa si stringe, soprattutto nei centri urbani e nei Comuni che possono contare su buoni collegamenti pubblici.

Nei Grigioni il calo è stato ancora più marcato con il 40% di alloggi liberi da affittare in meno: sono passati da 1’068 a 638. E anche nella vendita c’è stata una contrazione del 10%. I Grigioni sono tra le regioni montane della Svizzera dove la situazione sul mercato dell’alloggio è più tesa, soprattutto nelle zone di Coira e di St. Moritz, dove residenze primarie, seconde case e turismo si contendono lo stesso spazio, lasciando sempre meno margine a chi ci vive tutto l’anno. Il tasso di sfitto è dello 0,57%, solo di poco superiore a Zurigo e Zugo.

Se mettiamo insieme tutti questi dati, emerge un quadro netto: in Svizzera, dove cresce anche il mercato dell’affitto di breve durata, le abitazioni non mancano in senso assoluto. A scarseggiare sono quelle a prezzi accessibili, soprattutto in locazione. Il mercato locativo ha perso oltre 23’000 alloggi disponibili in un lustro, mentre la popolazione e il numero di nuclei familiari continuano a crescere.

Gli esperti federali sono chiari: senza un aumento mirato di alloggi a piogione moderata, una vera distensione del mercato non è in vista nel breve periodo – né nelle città, né in molte zone montane. Il problema già nel 2023 aveva portato il consigliere federale Guy Parmelin a istituire una Tavola rotonda sulla carenza di alloggi con i rappresentanti dei Cantoni, delle Città e dei Comuni, del settore edile e immobiliare e della società civile. Poco più di un anno fa ha elaborato il Piano d’intervento contro la penuria di abitazioni, presentato al Consiglio federale lo scorso giugno.

Non è solo una questione di numeri. È una questione di chi può ancora permettersi di cercare una casa, considerando i costi degli alloggi su un mercato dove il tasso di sfitto nel 2025 è sceso all’1%, la concorrenza è elevatissima e la pressione sui prezzi altrettanto.